Home / Belgische politiek / Lokaal - Brussel / Focus op Brussel (1). Teveel mensen voor te weinig betaalbare huisvesting

Focus op Brussel (1). Teveel mensen voor te weinig betaalbare huisvesting

Deze week staan we uitgebreid stil bij de politieke en sociale situatie in de hoofdstad. We doen dat aan de hand van de perspectieventekst die voor het regionale LSP-congres van eind november werd voorbereid. We publiceren deze tekst in vijf delen om de leesbaarheid te bevorderen. We starten met de bevolkingsgroei en de gevolgen ervan op vlak van huisvesting.

Inleiding

Het districtscongres is voor de partijleden de gelegenheid bij uitstek om zich te concentreren op de discussies ronds de lokale perspectieven. Welke zijn de verschillende besparingsplannen op de verschillende niveaus van de macht? Welke zijn de effecten op de bevolking en welke reacties volgen er? Deze verdieping moet ons uiteindelijk in staat stellen klaar te staan om tussen te komen. Bovenop onze traditionele interventiesectoren hebben we in de laatste twee jaar een nieuwe ervaring opgedaan: het gemeentelijke terrein in Elsene en vooral in Sint- Gillis. De congresteksten stellen ons ook in staat deze ervaring te collectiviseren om onze toekomstige tussenkomsten te verfijnen.

Op 7 mei 2013 is Charles Picqué (PS) afgetreden als minister-president van het Brusselse Gewest om plaats te maken voor Rudy Vervoort (PS), burgemeester van de gemeente Evere. Picqué heeft in zijn 20 jaar (1989-1999 en 2004-2013) als leider van het Brusselse Gewest een echte “sociale breuklijn” achtergelaten, gevolg van twee decennia van neoliberale politiek. Met deze tekst willen in detail op deze erfenis ingaan en op de politiek die er de oorzaak van is.

Is er een demografisch probleem in Brussel?

De laatste jaren hebben de media niet opgehouden te praten over de ‘demografische boom’ als de oorzaak van alle kwaad in Brussel. De Brusselse bevolking groeit op dit moment aan met gemiddeld 20.000 mensen per jaar (of een groei van een beetje minder dan 2%), te wijten aan een positief migratiesaldo gedurende 15 tot 30 jaar en een geboortegraad die hoger ligt dan het aantal sterfgevallen, wat de verjonging van de bevolking weerspiegelt. Vandaag, na een demografische groei van 9,8% tussen 2006 en 2011, telt het Brusselse Gewest 1,4 miljoen inwoners, hetzelfde bevolkingsniveau als in de jaren 70. Deze groei is een flink stuk sterker in de armste wijken (16% in Sint-Joost-ten-Node, 15% in Molenbeek, 13% in Berchem en Brussel-stad en 12% in Anderlecht en Schaarbeek) dan in de rijkste (3% in Ukkel en Sint-Pieters-Woluwe, 0,8% in Watermaal-Bosvoorde). Sint-Gillis heeft een groei gekend die een klein beetje lager is dan het regionale gemiddelde, namelijk 9,4%.

Er wordt geschat dat er tegen 2020 ongeveer 140.000 mensen meer zullen wonen in het Brusselse Gewest, wat 80.000 bijkomende woningen noodzaakt. Op dit moment komen er slecht 4000 nieuwe woningen bij per jaar, renovaties inbegrepen, wat ver onder de behoefte blijft. Van de nieuwe woningen wordt 2/3 door de privésector op de markt gebracht, sociale huisvesting maakt er slechts 2,5% van uit. Op dit ritme is het zogenaamde streefdoel van Christos Doulkeridis (Brussels staatssecretaris verantwoordelijk voor huisvesting, ecolo) om tegen 2020 15% huisvesting te hebben “met sociale doelstelling” illusoir.

Volgens het laatste jaarrapport van het Brusselse immobilliënagentschap Trevi zal “als het aanbod zover onder de vraag blijft, een tekort zich consolideren in Brussel, wat de stijging van de woning-en huurprijzen op hetzelfde niveau zal houden”. Dat betekent dat indien de gewestregering dit tekort verder laat ontwikkelen de promotoren en andere privé-investeerders niet zullen twijfelen daarop nog meer winst te maken. Een politiek van massale publieke sociale woningbouw zou integendeel toestaan niet enkel om aan de noden te beantwoorden maar ook om de toename van de prijzen in te dijken door een druk naar onder op de prijzen op de privé huisvestingsmarkt.

De Brusselaars betalen een zware prijs voor het tekort aan huisvesting

In plaats daarvan worden de appartementen, die 90% uitmaken van de 550.000 woningen in Brussel, door kapitaalbezitters gezien als een winstgevende investering gezien de huurprijzen sinds 2002 gemiddeld met 45% zijn gestegen. Deze tendens wordt ook geïllustreerd door de zwakke bezettingsgraad van de eigen woning door de eigenaar, die slechts 40% bedraagt, terwijl dat in Wallonië en in Vlaanderen rond de 70% ligt.

Deze situatie weerspiegelt zich ook in de toename van de gemiddelde prijs van een appartement sinds 2002: + 122,3% voor de hele regio, wat hoger is dan de prijstoename in de rest van België. Deze prijsverhoging is vooral hoog in Sint-Gillis (+ 134,9%), in Elsene (+137,1%) en in Sint-Joost-ten-Node (+168,1%). Dat is niet verwonderlijk indien we de ontwikkeling van de bevolking in deze gemeenten vergelijken met de ontwikkeling van het aantal woningen in de laatste 10 jaar. Zo is er in Sint-Gillis de bevolking in de laatste 10 jaar toegenomen met 14% terwijl het aantal woningen slechts met 3% is gestegen. De gemiddelde prijs van een appartement in het Brusselse Gewest wordt vandaag geschat op 224.547 €, wat het equivalent is van een villa in de provincie Luik, Namen, Henegouwen en Luxemburg. Voor de huizen is de tendens gelijkaardig: de toename voor dezelfde periode bedraagt 191,3% voor het hele Gewest (330,9% in Elsene!), terwijl de toename van de prijs in geheel België 118,1% bedraagt.

Nochtans zijn volgens Doulkeridis de prijs en het gebrek aan woningen in Brussel valse problemen en zouden er een hele reeks oplossingen bestaan: nieuwbouw, aanpassingen en in hergebruiknamen van lege woningen en kantoren, renovatie… en vooral de ontwikkeling van “het kangoeroewonen”, waarbij verschillende generaties van dezelfde familie onder hetzelfde dak wonen. Onder de voorgestelde pistes vinden we sociale huisvesting niet echt terug, in het beste geval gaat het om hybride oplossingen in “geconventioneerd” partenariaat met het privé, waar de rol van de openbare macht niet beperkt is tot het “ondersteunen van goede condities voor de privé sector”. De tendens is het systematisch te hebben over publieke huisvesting en niet over sociale huisvesting. Zo beloofde de PS in hun verkiezingsprogramma van 2012 350 nieuwe publieke woningen en 150 “geconventioneerde” woningen in Sint-Gillis, maar geen enkele sociale woning!

De gemeentelijke overheid in Sint-Gillis feliciteert zichzelf dat ze het tweede grootste openbare vastgoedbedrijf na Brussel-stad bezit, dat beschikt over meer dan 800 woningen (170 meer dan tijdens de laatste gemeentelijke legislatuur). Na de verkiezingen van 2006 werd aan de gemeenten en de OCMW’s gevraagd een plafond vast te leggen voor het toekennen van een octrooi voor deze woningen. Enkel de gemeente Anderlecht, Evere, Molenbeek en Schaarbeek hebben een plafond vastgelegd dat bedoeld is voor een publiek met een laag inkomen, maar nog steeds hoger ligt dan de toegangsvoorwaarde voor sociale woningen. De andere gemeenten hebben ook plafonds vastgelegd, maar deze zijn veel hoger, wat onder andere het geval is voor Sint-Gillis, dat een plafond heeft vastgelegd voor een belastbaar jaarinkomen van 4000€ voor een alleenstaande of 70.000€ voor een gezin.

Het effect van het opleggen van dergelijke maximale inkomensvoorwaarden komt er eigenlijk op neer helemaal geen limiet te stellen gezien92% van de Brusselse bevolking in 2007 een inkomen aangaf dat lager was dan 50.000€. Als gevolg daarvan volgen de huurprijzen van deze woningen de prijzen van de privémarkt. Ze noemen dit vastgoedbedrijf de “gewapende arm” van de gemeente op het vlak van urbanisme. In feite koopt dit bedrijf slecht onderhouden gebouwen in arme wijken, renoveert ze en plaats ze opnieuw op de huurmarkt gericht op lagen met hogere inkomens.

In ieder geval is Doulkeridis er nooit in gelaagd uit te leggen hoe het concreet mogelijk kon zijn tegen 2020 te komen tot 15% “publieke huisvesting met sociale doelstelling”. Gaat het hier om een oneerlijke verkiezingsbelofte van Ecolo? Onder “ publieke huisvesting met sociale doelstelling” verstaan we essentieel de sociale woningen, de woningen die “met sociale huisvesting zijn geassimileerd”, waarvan het inkomstenplafond 20% hoger ligt en de publieke huisvesting waarvoor een huurpremie is voorzien. Deze premie wordt door het gewest toegekend aan de huurders van een publieke woning die voldoen aan de voorwaarden voor het toekennen van een sociale woning. Die laatste uitvinding van Doulkeridis, die in 2008 met veel poeha werd gelanceerd, is een echte flop. Initieel werd 2 miljoen € voorzien in het gewestelijk budget. Tijdens de laatste 2 jaar werd daarvan slecht 30.000 € gebruikt. Sindsdien werd het voorziene budget herzien naar 266.00 €.

Hoe valt dit uit te leggen? De gemeenten willen geen publieke huisvesting toekennen aan lage inkomens en doen bijgevolg al wat mogelijk is om dergelijke hulp niet te moeten toekennen. In Elsene moeten bijvoorbeeld de gezinsinkomens voor een deel van het publieke woningpark een minimumplafond bereiken. In Sint-Gillis voorzien de toegangsvoorwaarden voor publieke huisvesting dat de huur niet hoger mag zijn dan 40% van het gezinsinkomen. In de verschillende gemeentelijke reglementen varieert het cijfer van 33 tot 50%. En dat terwijl een Brussels gezin gemiddeld meer dan 30% van zijn inkomen aan huisvesting besteed. Voor de lage inkomens gaat dit vaak om meer dan 50%. Zo laten deze voorwaarden toe “slechte betalers” te vermijden en de winstgevendheid van de verhuur te verzekeren door het uitsluiten van lage inkomens.

Uiteindelijk betekent deze politiek dat de publieke markt er niet op gericht is de sociale problemen van de inwoners op te lossen maar integendeel die inwoners wil vervangen door bevolkingsgroepen die over een hoger inkomen beschikken. In dit kader werd de sociale huisvesting door de Brusselse regering in de wachtzaal geplaatst en dat terwijl het sociale woningpark niet eens beantwoord aan 50% van de officiële vraag. In mei 2013 werden ongeveer 39.000 sociale woningen geteld (nauwelijks 440 meer dan 10 jaar voordien), of het equivalent van slechts 8% van alle woningen. Ondertussen staan meer dan 41.000 mensen op de wachtlijst. Deze wachtlijst is zodanig lang dat ze zelf niet eens meer de reële behoefte weerspiegelt gezien veel gezinnen niet eens een aanvraag indienen omdat een dergelijke aanvraag slechts voor degene met het meeste geluk binnen de 10 jaar een sociale woning oplevert. Volgens een dossier van Le Soir “SOS Bruxelles” beantwoorden meer dan 50% van de Brusselse gezinnen aan de toegangsvoorwaarden voor sociale huisvesting.

Geen huisvesting voor de armsten, maar mooie projecten voor de meer gegoeden

Er is bij de regering een duidelijke wil aanwezig om het tekort te behouden om op die manier aantrekkelijk te zijn voor privé-investeerders en promotoren die het op zich nemen een proces van gentrifificatie in de gemeenten te realiseren, zoals dat ook gebeurt in de andere grootsteden in België. Met dit proces proberen de gemeenten een middenklasse met hogere inkomens aan te trekken naar de armere wijken om zo hun fiscale inkomens op te trekken. Het publieke geld wordt dus uitgegeven om de aantrekkelijkheid te verhogen eerder dan het welzijn van de inwoners. Onder het mom van het organiseren van een sociale mix gaat het hier in realiteit om het verdringen van de armsten in plaats van het oplossen van de armoede. In deze context is het bouwen van sociale woningen niet alleen onproductief maar brengt het tevens voor de gemeenten het risico met zich mee de armen aan te trekken die de andere wegjagen.

In een onderhoud met Le Soir (juni 2013) over de uitdagingen van de Brusselse imobilliënsector nam de nieuwe directeur van de ontwikkelingsmaatschappij van het Brussels Gewest (SDRB, pararegionale publieke instelling verantwoordelijk voor immobilliën), Benjamin Cadranel (PS, tot dan directeur van het kabinet van Picqué) de volgende positie in: “in Brussel zit de geprecariseerde bevolking gevangen in het hart van de stad, terwijl het de middenklasse is die we moeten overtuigen om te blijven of om terug te komen in het centrum van Brussel”. Hij preciseert dat het daarom nodig is om “te vermijden een excessief aantal sociale uitkeringstrekkers te concentreren in de stedelijke kern”, waarbij hij zich op dit punt akkoord verklaart met de schepen voor urbanisme van Brussel-stad, Geoffroy Coomans de Brachène (MR). Volgens hen betekent een “excessief aantal” waarschijnlijk meer dan 2,5% sociale woningen.

Deze politiek werd vooral ten top gedreven in bepaalde hippe wijken in Elsene, waar de gemeentelijke meerderheid niet ophoudt fiscale ballingen, die willen profiteren van het paradijs der rijken dat België is, het hof te maken. De betoging van het ABVV op 14 september voor meer sociale rechtvaardigheid en koopkracht is symbolisch vertrokken vanaf het Brugmanplein in Elsene om dit verschil in behandeling van de rijken door de verschillende machtniveaus in België aan de kaak te stellen.

Maar het is in de meest precaire wijken van de arme halve maan waar de meeste verbeteringsprojecten plaatsvinden. Dit choqueert des te meer gezien politici in deze wijken steeds naar voor brachten dat er geen middelen aanwezig waren voor de sociale noden. De UpSite Toren, die in 2014 gebouwd zal worden langs het kanaal in de wijk van Tour&Taxis, is daar een goed voorbeeld van. Deze toren, die de hoogste woningtoren in Brussel zal worden, zal handelszaken bieden evenals 106 appartementen die verkocht zullen worden aan een prijs van 3500/m². met de UpSite Toren probeert de Brusselse regering haar oude fantasme waar te maken van het aantrekken van de middenklasse naar de wijken rond het kanaal om die te transformeren tot hippe residentiële wijken naar het model van Amsterdam of Parijs en er de armoede weg te jagen die zich er concentreert ten gevolge van de desindustrialisatie.

Lege bureaus en woningen? Aangeboden aan de promotoren voor nog meer mooie projecten!

In 2012 heeft de Brusselse regering voor het eerst de aanval ingezet op de lege kantoren om die om te vormen in nieuwe huisvesting. Christos Doulkeridis en Charles Picqué hebben zo 8 “symbolische” projecten uit gekozen en voor elk van die projecten een premie van 30€/m² aan de promotoren toegezegd. In juni 2012 heeft het Gewest de eerste toestemming voor reconversie van kantoren in woningen toegekend aan Cofinimmo voor het gebouw “Livingstone” in de Europese wijk. Die werken zouden ten einde zijn in december 2014 om er 122 luxueuze appartementen te installeren. Die appartementen worden verkocht aan 3500€/m² en zijn openlijk bestemd voor hogere Europese functionarissen.

Het aanpassen en in hergebruik nemen van lege kantoren wordt door het Gewest vrijwillig overgelaten aan de promotoren, steeds met dezelfde doelstelling om de wijken te verfraaien en woningen te bouwen voor de middenklasse. Nochtans laat de wet Onkelinx van 1993 de publieke overheden toe om lege woningen (zo’n 15.000 à 30.000 in Brussel) aan te slaan om ze ter beschikking te stellen aan daklozen. In de huidige context kan deze redenering zeer goed uitgebreid worden naar de Brusselse gebouwen waarin zich zo’n 1,6 miljoen m² lege kantoren bevinden(2,5 miljoen m² als we de periferie bijtellen). Dit zou toestaan om toegankelijk wonen aan te bieden aan veel bredere lagen dan enkel de daklozen. In plaats daarvan biedt het Gewest opportuniteiten aan de promotoren aan die daarop dikke winsten kunnen boeken. Opnieuw gaat het om een politieke keuze die niets te maken heeft met demografie.

Jean-Eduouard Carbonnelle, de baas van het grootste immobilliënbedrijf in België, Cofinimmo, waarvan de activiteit zich concentreert in Brussel, heeft goed begrepen waar de nieuwe kip met gouden eieren, aangeboden door de regering Picqué IV, zich bevindt. Toen hij in functie trad in april 2012, legde hij de heroriëntatie uit van de immobilliënactiviteit van zijn groep, tot dan geconcentreerd op kantorenbouw. “In Brussel is sinds het midden van de jaren 2000 het aanbod van kantoren te groot geworden. Parallel hiermee is Brussel onderhevig aan een steeds belangrijkere demografische druk. Een manier om hierop te antwoorden, is de omvorming van kantoorgebouwen in woningen en dat is wat we beginnen te doen met het Livingstoneproject in de Europese wijk”. Cofinimmo heeft het jaar 2012 afgesloten met een nettowinst van 121,8 miljoen euro tegenover 113,2 miljoen euro in 2011.

Voor de Brusselse regeing, de gemeenten en de promotoren is er een uitzondering op deze tendens want de vraag voor nieuwe kantoren blijft groeien in de wijken rond de stations. Deze nieuwe projecten van kantorenbouw beantwoorden niet aan een bijkomende vraag voor kantoren maar willen in realiteit bedrijven aantrekken die al aanwezig zijn in Brussel om zo beter grotere delen van de markt te bezetten. Het immoproject van Atenor en CFE om 3 kantorentorens te bouwen onder de naam Victor op de grens van Sint-Gillis en Anderlecht in de wijk rond het Zuid-station is daarvan een goed voorbeeld. Deze torens met een hoogte van 148m, iets minder hoog dan de Zuidtoren, zouden 104.000m² kantoren inhouden en 6.000m² woningen. Tegenover de druk van de omwoners heeft Picqué dit dossier tijdelijk geschorst. Een ander project dat wordt voorzien, is dat van Eurostation dat 250.000m² nieuwe kantoren wil creëren, waarvan het prestige project Jean Novel – een gebouw in V-vorm over de sporen – deel uitmaakt.

De Zuidwijk beschikt al over 300.000m² kantoren die aan beide kanten van de sporen zijn gebouwd ten koste van de afbraak van talrijke woningen en de onteigening van de gezinnen die er woonden.de Zuidwijk in Sint-Gillis is een arme wijk die is samengesteld uit de bevolking die voortvloeit uit de sterke Portugese en Spaanse immigratie en sinds de jaren 1970 ook de Marokkaanse. Van 1992 tot 2008 heeft het Gewest 5 onteigeningsplannen gerealiseerd, gepaard gaande met “systematische administratieve pesterijen, toenemende manoeuvres” of nog “beledigende houdingen”. Deze ontwikkeling begeleidde de introductie van de TGV en het Zuidstation. In een artikel van Le Soir van 1990 schreef Jean-Claude Vantroyen: “Charles Picqué wil echt “zijn” TGV in “zijn” Zuidstation om het lager gelegen gedeelte van “zijn” gemeente op te kuisen”.

Sinds de urbanisatie van Sint-Gillis tussen ‘1850 en 1925 is er altijd een “hoog Sint-Gillis” geweest, waar we de burgerhuizen terugvinden en een “laag Sint-Gillis”, waar de arbeidersklasse woonde en waar de ontwikkeling van industrie (fabrieken voor chemische productie en textiel) de landbouwgebieden verving. De oude chocoladefabriek Coté d’Or sloot de deuren eind jaren 1980 om plaats te maken voor een kantorengebouw en voor de renovatie van het Victor Hortaplein. Sinds het tijdperk van Picqué is deze situatie verder versterkt met het aantrekken van steeds meer lagen van meer gegoeden in het hoger gelegen gedeelte van de gemeente en de voortgezette afbouw van de Zuidwijk die overgeleverd wordt aan de promotoren om er kantoren en hotels te bouwen.

Zo verklaarde Picqué over zijn gemeente Sint-Gillis in 1992: “als we op termijn een betere lokale budgettaire balans willen garanderen, is het evident dat een sociologische mutatie van bepaalde wijken zonder uitstel aangemoedigd moet worden”. Waar bevinden we ons 20 jaar later? Als we het budget van 2012 bekijken is er een toename van 5% voorzien voor de inkomsten uit personenbelastingen, evenals voor de inkomsten verbonden aan het kadastraalinkomen of aan belastingen op kantoren.Tegelijk is de sociale ondersteuning met 20% toegenomen in 2 jaar.

Met 29% zijn de opcentiemen op de onroerende voorheffing de belangrijkste bron van inkomsten voor de Brusselse gemeenten. De gemeenten die over een meer bemiddelde bevolking beschikken, hebben een belangrijk rendement in tegenstelling tot de armste, met uitzondering van Brussel-Stad en Sint-Joost, die het hoogste rendement hebben door de aanwezigheid van talrijke kantoren op hun grondgebied. Buiten deze gemeenten is het Sint-Gillis dat over het beste rendement beschikt onder de gemeenten van de arme halve maan. Bovenop deze opcentiemen worden ook kantoren en hotelkamers belast. De taksen op het patrimonium komen overeen met 45% van de gemeentelijke taksen.

In 1995 was Sint-Gillis de gemeente met het zwakste gemiddelde inkomen per hoofd van de bevolking na Sint-Joost. Tien jaar later is Molenbeek Sint-Gillis voorbij gestoken in dit trieste klassement. In die hele periode is het gemiddelde inkomen van de Brusselaars enorm achteruit gegaan, met uitzondering van Sint-Gillis en Sint-Joost. Tussen 2005 en 2009 was de groei het grootst in Sint-Gillis en Watermaal-Bosvoorde met een gemiddelde jaarlijkse groei van 3,66%, meer dan de 3,32% voor het Vlaamse Gewest en de 3,45% van het Waalse Gewest. Wat de inkomsten op de personenbelastingen (goed voor 13% van de inkomsten voor het budget van de Brusselse gemeenten) betreft, zijn het Etterbeek, Sint-Gillis en Elsene die een groei van meer dan 7% per jaar hebben gekend tussen 2006 en 2010. Dit is de weerspiegeling van een verandering in de sociale samenstelling van bepaalde wijken op basis van een veralgemeende verarming.

De hele houding van het Brusselse Gewest en de gemeenten tegenover huisvesting toont aan dat het eerder gaat om een politieke keuze dan om een onvoorspelbaar demografisch probleem. Het gebruik van het fenomeen van de “demografische boom” door de regering Picqué is een strategie om de verantwoordelijkheid voor de tekorten in huisvesting van zich af te schuiven door het tekort aan middelen vanuit een andere hoek voor te stellen. Het zou gaan om een te grote vraag, niet om een gebrek aan middelen. De tekorten vanuit deze hoek voorstellen, laat Picqué ook toe om de besparingen niet in vraag te moeten stellen en zich niet af te moeten vragen waar de nodige middelen gevonden kunnen worden om aan de behoeften te beantwoorden.

Prestigeprojecten vinden we ook terug op de campus van “La plaine” aan de ULB met de luxueuze privé-appartementtorens en dat terwijl de prijzen van studentenkoten in de laatste jaren gestegen is als gevolg van het gebrek aan beschikbare huisvesting. Terwijl de bouwpromotoren in dit project in een positie stonden van één tegen allen heeft de gemeente desondanks de nodige vergunningen afgeleverd, wat nogmaals het antidemocratische karakter van het huisvestingsbeleid in Brussel illustreert.

Voor de studenten komt deze politiek van prestigeprojecten bovenop de commercialisering van het onderwijs die het resultaat is van neoliberale maatregelen als het Verdrag van Bologna. Hogere studies vergen een steeds grotere financiële investering, wat ook wordt aangetoond door de stelselmatige toename van het aantal studenten dat studentenjobs doet. In 2012 hebben in België 450.000 jongeren een studentenjob gedaan, wat neerkomt op 8,9 miljoen gepresteerde uren, een toename met 16% tegenover het jaar 2011. Nog illustratiever is het aantal studenten dat terecht komt bij het OCMW. In Brussel wordt geschat dat hun aantal in de laatste 10 jaar meer dan verdrievoudigd is!

Leave a Reply