Voor betaalbare en kwaliteitsvolle huisvesting!
Jaar na jaar wordt het duurder om in Brussel te wonen. Waar tussen 1970 en 1990 het percentage eigenaars toenam, is deze stijging nu gestopt. Dat komt omdat de bevolking armer wordt. Terwijl 60% van de Brusselse gezinnen huren, komt de vastgoedmarkt steeds meer in handen van een aantal grote eigenaars. 93% van de gehuurde wooneenheden zijn appartementen. De gemiddelde huurprijs voor een appartement steeg op 10 jaar tijd met meer dan 100 euro tot gemiddeld 710 euro in 2016 (1).
dossier door Boris (Brussel)
Het tekort aan betaalbare huisvesting is goed voor de bedrijfswereld. In de eerste plaats profiteren de grondspeculanten die de beschikbare gronden met een maximale winstmarge doorverkopen waardoor de prijzen stijgen. Ook de vastgoedpromotoren halen er hun voordeel uit. Zij leveren bijna geen huisvesting meer op onder de grens van 2.700 euro per vierkante meter. Om huisvesting voor een Brussels gezin met een gemiddeld inkomen te voorzien, zou dit niet meer dan 1.500 euro per vierkante meter mogen zijn. Het Gewest zorgt voor heel wat subsidies zodat een deel van het vastgoed toch nog een beetje betaalbaaris. Publiek-private samenwerking (PPS) betekent dat de winsten van de vastgoedpromotoren gegarandeerd worden met publieke middelen. Deze bijzonder inefficiënte manier van werken is vooral erg duur voor de gemeenschap.
Er zijn minder dan 40.000 sociale wooneenheden in Brussel, dat is 8% van het totaal. Tegelijk staan 44.000 gezinnen op een wachtlijst. Aangezien je tien jaar op de wachtlijst staat, doen velen niet de moeite om er zich op in te schrijven. De helft van de bevolking in Brussel voldoet nochtans aan de voorwaarden voor sociale huisvesting. De tekorten worden niet aangepakt: in 2016 waren er 145 sociale wooneenheden minder dan in 2004. De publieke investeringen volstaan dus niet eens om de bestaande sociale huisvesting in stand te houden.
De situatie in Sint-Gillis behoort tot de slechtste van Brussel. Sociale huisvesting is slechts goed voor 4,3% van het totaal. Van die sociale huisvesting wordt 9,7% niet bewoond omdat er te weinig middelen voor renovatie zijn. De lijst Gauches Communes houdt vast aan het idee dat 15 tot 20% van de huisvesting sociaal moet zijn om voldoende druk te zetten op de huurprijzen op de private markt.
Naar schatting zijn er 15.000 tot 30.000 leegstaande woningen in Brussel en staat er 1 miljoen vierkante meter kantoorruimte leeg. Maar toch worden nog steeds nieuwe kantoortorens gebouwd in de Zuid-wijk. Het aantal leegstaande woningen in Sint-Gillis bedraagt ongeveer 800 (2). De gemeente weigert echter om de wet-Onkelinx uit 1993 toe te passen om leegstaande gebouwen op te eisen. Daarmee zou het nochtans mogelijk zijn om daklozen onderdak te bieden of om huisvesting aan te bieden aan comités van mensen-zonder-papieren die gebouwen in Brussel zoeken. Zo zou Sint-Gillis pas echt een ‘gastvrije gemeente’ zijn.
Gentrificatie om de armen te verjagen
De liberalen van MR en Open Vld begonnen hun kiescampagne in Brussel-stad met de eis om geen nieuwe sociale huisvesting te creëren. Het argument is dat sociale huisvesting arme mensen zou aantrekken. De armen moeten weg uit het stadscentrum zodat het beleid van citymarketing en zakentoerisme kan opgevoerd worden.
In feite proberen alle gemeenten om middenlagen met hogere lonen aan te trekken of toch minstens werkenden die over twee stabiele inkomens beschikken. Zo willen gemeenten wijken ‘opwaarderen’ en de fiscale inkomsten optrekken. Er worden publieke middelen ingezet voor de aantrekkelijkheid van wijken en niet voor het welzijn van de bewoners. Onder het mom van een betere sociale mix worden de armsten weggejaagd. Zo worden de armen bestreden in plaats van de armoede. Vanuit deze logica kan extra sociale huisvesting effectief een laag van uit andere gemeenten verjaagde armen aantrekken.
Sociale of publieke huisvesting?
De gemeente Sint-Gillis beschikt over de tweede grootste Regie der Gebouwen, na Brussel-Stad. Voor de gemeentelijke autoriteiten heeft elke publieke partner zijn doelpubliek. De publieke immobiliëndienst is vooral gericht op sociale huisvesting voor uitkeringstrekkers en wordt vanuit het Gewest gefinancierd. De Regie der Gebouwen richt zich met middelen van de gemeente eerder op “middelinkomens.”
Er zijn slechts 1.123 sociale wooneenheden in Sint-Gillis op een totaal van iets minder dan 29.000. De PS van Sint-Gillis beloofde bij de gemeenteraadsverkiezingen van 2012 dat er 350 nieuwe publieke wooneenheden zouden bijkomen, maar daar zat geen enkele sociale wooneenheid bij. De Regie der Gebouwen heeft ongeveer 900 publieke wooneenheden in bezit tegenover 800 voor de vorige gemeenteraadsverkiezingen. Deze publieke huisvesting wordt aan “gematigde prijzen” verhuurd. Het gaat om prijzen die slechts lichtjes onder die op de private markt liggen.
Het plafond voor toegang tot publieke huisvesting bij de Regie werd in 2009 opgetrokken tot een jaarinkomen van 40.000 euro voor een alleenstaande en 70.000 voor een gezin. (3) Dit betekent dat er eigenlijk zo goed als geen beperking wordt opgelegd, behalve dat de huurder geen eigen woning mag bezitten. Het mediaan netto-inkomen ligt erg laag in Sint-Gillis: 16.600 euro per jaar (4). Dit betekent dat de meerderheid van de bevolking in Sint-Gillis in aanmerking komt voor sociale huisvesting (het jaarinkomen hiervoor mag niet meer bedragen dan 22.500 euro voor een alleenstaande en 28.500 voor een gezin). De gemeente wil echter niet dat mensen met een laag inkomen toegang hebben tot de publieke huisvesting van de Regie. De gemeente voerde daarom ook een minimum in: de huur mag niet meer dan 40% van het gezinsinkomen bedragen. Nochtans is bekend dat bijna de helft van de Brusselse gezinnen meer dan 50% van het gezinsinkomen aan huisvesting besteedt.
De Regie wordt de ‘gewapende arm’ van de gemeente genoemd op vlak van urbanisme. Schepen van huisvesting Cathy Marcus verklaarde: “De hogere prijsklassen laat de gemeente aan de privé, daar wil de Regie niet in investeren.” De Regie koopt vooral slecht onderhouden gebouwen in de armste wijken. Die worden gerenoveerd en vervolgens op de huurmarkt gebracht om mensen met een hoger inkomen aan te trekken. Hierdoor worden wijken die minder interessant zijn voor vastgoedpromotoren aantrekkelijker gemaakt voor winstgevende investeringen, naar het voorbeeld van de samenwerking tussen de publieke sector, promotoren en private groepen in de Zuid-wijk. Met dit beleid zijn publieke investeringen niet gericht op de sociale problemen van de inwoners, maar op het opwaarderen van bescheiden wijken zodat ze interessant worden voor vastgoedspeculanten. Dat is waarom de gevestigde partijen niet voor sociale huisvesting, maar voor publieke huisvesting kiezen.
3.000 nieuwe sociale woningen in Sint-Gillis: niet realistisch?
In de jaren 1970 kwamen er tot 7.000 sociale wooneenheden per jaar bij in Brussel. De afgelopen 40 jaar werd echter bijna niets gedaan voor sociale huisvesting, waardoor de tekorten vandaag aanzienlijk zijn. Er is nood aan een nooit gezien plan voor extra sociale huisvesting.
Er wordt gezegd dat er onvoldoende plaats is gezien de hoge bevolkingsdichtheid. Sociale huisvesting wordt vaak herleid tot de karikatuur van hoge blokken. Een aanpak per straat wordt overgelaten aan de Regie die zich richt op hogere inkomens. Als er vandaag over een sociale mix gesproken wordt, betekent dit steeds dat mensen met hogere inkomens zich in armere wijken vestigen. Het omgekeerde – armere mensen in rijkere wijken – zien we niet. Die rijkere wijken worden immers volledig aan de private markt overgelaten.
De gevestigde partijen dienen de belangen van de speculanten en hun winsten. Ze hebben niet de politieke wil om de hoge huurprijzen aan te pakken. Gauches Communes vertrekt van een compleet andere logica: die van de behoeften van de bevolking. Van daaruit zoeken we naar een weg om deze behoeften in te lossen.
Het creëren van 3.000 degelijke en energieneutrale wooneenheden in de volgende legislatuur is de enige manier om een echte druk te zetten op huurprijzen en om ervoor te zorgen dat 15% van alle huisvesting sociaal is, een opstap naar het doel van 20%. De sociale huisvesting mag zich bovendien niet beperken tot het laaggelegen en centraal gedeelte van de gemeente, er moet op heel het grondgebied sociale huisvesting komen.
Nieuwe sociale huisvesting betekent niet noodzakelijk dat er nieuwe woningen gebouwd worden. De toegangsvoorwaarden voor huisvesting van de Regie kunnen aangepast worden om van deze 900 publieke wooneenheden sociale te maken. De activiteit van de Regie kan bovendien uitgebreid worden tot het hooggelegen gedeelte van de gemeente. Er kunnen grote stappen gezet worden door de opvordering van onder meer de 800 leegstaande woningen en kantoorruimte. Tientallen leegstaande sociale wooneenheden moeten dringend gerenoveerd worden.
Om tot 3.000 nieuwe sociale wooneenheden te komen, zullen we moeten strijden voor voldoende middelen van het Gewest en de federale regering. Daartoe zal de gemeente een krachtsverhouding moeten vestigen door te bouwen aan een front van linkse gemeenten en door massale acties van bewoners en de georganiseerde arbeidersbeweging te stimuleren.
- Onderzoek door Marie-Laurence De Keersmaecker, professor geografie aan de UCL, in samenwerking met Sonecom. Het onderzoek baseerde zich op een staal van 5004 huurappartementen in Brussel in het kader van het Observatorium van Huurprijzen in het Brussels Gewest in de zomer van 2016.
- Codes, Comité de Défense de Saint-Gilles
- Deze bedragen zouden ondertussen geïndexeerd zijn, maar onze telefonische en schriftelijke vragen aan de Regie om de aangepaste cijfers te krijgen, werden niet beantwoord.
- Cijfers van FOD Financiën voor 2015
